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一袭风尘

满堂花醉三千客,一剑寒光十四州

 
 
 
 
 

日志

 
 

房价融冰之喜忧  

2011-08-02 11:53:45|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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目前有关房价开始有了融冰的迹象。 从新闻上得知,中国指数研究院统计7月全国100个城市住宅均价为8874元/平方米,较6月微涨0.21%,创去年9月以来最低涨幅;其中33个城市住宅均价环比下跌,这是去年9月以来下跌城市数量最多的一个月。 专家认为,持续高压的调控态势正使楼市降温,随着商品住宅库存压力增大,开发商资金链日趋紧张,京沪等一线城市房价松动迹象将进一步明显,房价有望加速步入下行通道。

 

是喜是忧,诸说纷纭。 对于百姓而已,房价的下降当然是一件好事。 只不过没有几个人认为房价已经降到了最低点。 买涨不买跌,大家都在观望等待,等着房价急速下跌,然后可以抄底。 殊不知,中国房价最近下降,已经开始动摇人们对于中国经济活力的信心,并引发中国杠杆率是否过高的争论。房价的下跌,绝不是已经仅仅涉及到房地产业的扩张与收缩的简单问题,这里涉及了太多的其他行业因素乃至整个国民经济的发展。

 

仅两个月之前,中国问题专家拉迪在华盛顿的一个会议上,还以不以为然的态度看待人们对他眼中“所谓房地产泡沫”的担心。现在,他却说,如果房地产市场回落,则有可能在中国引起一场“重大的经济调整”。 其他主流经济学家也持这种观点。

 

是什么发生了变化?

 

变化在于,人们越来越意识到,2009年和2010年中国大规模刺激性支出和贷款,有很大一部分最终都用来购买土地,导致房价以不可持续的趋势上涨。 变化还在于,人们意识到中国的经济制度经常导致泡沫产生,并且不太可能很快改变。

 

政府将银行存款利率维持在低于通货膨胀率的水平,从而有利于国有银行和其他国有企业。 而这些国企又拥有维护现状的政治实力。 由于其他抗通胀理财的工具很少,中国储户就购买房地产,哪怕供应的增长远远超过需求的增长。

 

据拉迪说,2005年到2010年, 住宅地产投资增长50%,达到中国国内生产总值GDP的9%左右。 在这段时间,中国主要城市的房价基本上翻了一倍。

 

据瑞银经济学家汪涛说,未来三到五年,由于储户替代性投资渠道的缺乏,已经地方政府收入对土地销售的依赖,房价必定会再度大幅上扬。 她预计这种繁荣可能会在某个时刻归于破灭。

 

拉迪预计这个周期的循环会更快。 对冲基金公司的空头投资家James Chanos 两年以来一直在预计崩溃即将来临。 当然谁也不敢肯定是不是马上就会出现崩溃,好几个因素都有可能导致房价大跌,比如利率突然上升,其他投资渠道兴起,以及对房产的税收增加等等。

 

房地产市场景气与否直接影响到建筑,钢铁,水泥,电力和家电行业。 渣打银行经济学家Stephen Green 估计,中国共计约50%的GDP都与房地产市场的命运相关。

 

Stephen 说,虽然房地产市场转跌将给经济造成沉重打击,但其破坏性将赶不上美国和日本房地产泡沫的破灭。

 

在美国和日本,房地产价格的下降造成坏账急剧增加,也给银行业带来严重破坏,并造成信贷枯竭。 不过在中国,贷款买房的人要少得多。 中国没有相当于美国次贷级贷款这样的产品。

 

其他分析师说,购买房地产的贷款金额要远远大于官方统计。 为了对抗全球经济衰退的影响,中国国有银行面对政府订单,发放了大约3万亿贷款,而放款的主要对象是大型企业。 据说这笔钱基本上都用于资助基础设施建设,如雄心勃勃的高铁项目。 但新加坡国立大学的邓永恒说,上述贷款中,有很多到头来还是变成了购买房地产的融资贷款。他与其他三位作者推测,中国八大城市住宅用地拍卖价格2009年出现了翻番,这主要是因为国企高负债买地。 一位分析师认为,2010年北京一块土地在国有企业竞相出价的哄抬下,成交价为要价的十倍。 而负债买地的规模有多大,目前很难衡量。

 

有迹象显示,北京这块地皮售出不久,监管国有企业的政府部门就责令78家不以房地产为主业的央企停止房地产买卖行为。 近一年后,2011年2月,新华社报道称,只有14家公司退出房地产领域,另外20家有望今年晚些时候退出。上述部门的发言人说,这些央企做完手里的项目需要时间,但又说,没有任何阻止省属和市属国企继续投资房地产的禁令。

 

Fitch Ratings Service的分析师Charlene Chu 用资料表明,官方统计数据大大低估了贷款总额,并说国企已经背上来沉重的房地产债务。

 

如此说来,房地产暴跌将产生大量不良贷款,给中资银行带来巨大影响。 换句话说,中国房地产市场崩盘可能导致银行业危机,而这场危机曾严重地消弱了美国和日本的经济。

 

那么中国呢?

 

最近,有银监会的官员说,房地产就是再跌50%,中国的银行也不会出现被拖累的问题,实在是很怀疑这位官员的智商,或者说这只是一厢情愿的宣传而已。

 

房地产产品具有双重属性,一个是实用性产品,另一个则是投资性产品。 而房价的起伏,在现在的经济环境下,则更多地由房地产的投资属性所决定。当房地产作为消费品时,其价格受到消费群体与收入等因素的制约。而作为投资品时,价格由投资风险、收益主导,上升及下挫没有极限。 而很可能是一种非理性的炒作或者是从众心理作用。也就是说,一旦下行之门打开,情况不受控制。日本和美国都有着这样的经验。 这是泡沫崩溃、货币紧缩与资产负债表退化的必然结果。因此,我们需要做好充分的准备应对房地产下行之后的经济下滑、货币变相紧缩的严重局面。

 

我们的情况是,我国银行业贷款中抵押贷款占比30%~40%,而大多数抵押物又是土地或房产,房价下跌,抵押物价值下降,如果房价下跌50%,银行的总资产将大幅缩水,系统性风险不容小视。 不仅如此,地方投融资平台六成的还款来源于土地出让金,如果房价下跌五成,地方投融资平台将丧失偿债能力,不良贷款将水落石出,13000亿元的拨备远远不能覆盖其风险。房地产业崩溃,与房地产相关的行业必然被拖下水,如钢铁、水泥、建材、家纺等行业求生无门,这些行业将出现大规模的坏账,银行对企业的授信会反过来成为勒在银行脖子上的绞索,这就是危机的来临。

 

危机的前兆已经出现,百姓的心理可以理解,但是请官员们和专家们不要在闭着眼睛忽悠大家,而是认真的做好准备工作。

 

 

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