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一袭风尘

满堂花醉三千客,一剑寒光十四州

 
 
 
 
 

日志

 
 

也说房产税  

2010-06-07 18:28:02|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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最近一段时间,房地产成了举国关注的焦点议题。 先是有国十条出台,作为中央政府对于房地产市场有了明确的态度,然后就是各地政府纷纷出台相应的政策以配合中央的国十条。 紧接着就有了关于房产税的争论,出台与不出台的表态,七上八下,迷人乱眼。 一时间各路诸侯旗帜飞扬,硝烟弥漫。 最后是以中央政府的表态 房产税的确箭在弦上而貌似画了一个句号。

 

圆满吗? 不知道。

 

我只能是用窥一斑而见全豹来“也说”凑数。

 

我推测中央政府调控房地产业大致会分三步走。 第一步是采用缩进或者是严控信贷的方式以限制房地产市场的投机而达到抑制需求从而进而达到抑制房价的目的。 这一步是以国十条以及各地方政府配套措施而进行的。 调控的第二步就会在房地产市场的二次分配上下手,也就是说中央政府认定在房地产市场上又有各种原因(最主要的还应该是制度)造成了获利不均。 一部分人利用各种资源(如权力,资金,信息等)获取了高于平均水平的利益,因此政府出手对这种获利进行二次分配。 政府二次分配的手段则是以房产税或者是物业税来实现的。 政府的第三步当然就应该是在房地产的经济制度上加以改造调整,使其能够既符合市场经济的规律,又可以保障国计民生的需要。这方面的措施应该包括了土地出让政策的调整,政府廉租房的建设和管理等等一系列法律法规的出台。

 

我推测的这三步走的改革,应该是环环紧扣,相辅相成,缺一不可的改革。 到目前为止,我们所看到或者风闻的,还只是第一步和第二步的某些端倪。 虽说是窥一斑而见全豹,但是毕竟最后结局如何,还需要待以时日。 况且,在这个改革的过程中,各种矛盾,各种利益纠纷和博弈最后会导致什么一种结局,真的是判断为时过早。

 

因此在这里我们暂且搁置这个全过程不谈,只是谈谈第二步的二次分配。 也就是谈谈目前甚嚣尘上的房地产税的问题。

 

谈这个问题,是因为这个问题本身就是关乎千家万户,关乎国计民生。

 

从我们的历史上看,各朝各代,历届政府都是非常热衷于开征各种各样的税赋的。 因为从政府的角度上来看,征税不仅仅是可以让政府直接获利,而且最简单最容易获利,可谓无本而万利之事。 古往今来,大凡税赋政策的推出,虽然有可能如施政者所愿,抑制需求,促进供求平衡,但亦有可能成为物价进一步上涨的推手或者是民间进一步失利。 因此,作为现代负责任的政府,在开征任何一项税赋之前,都必须如履薄冰,深谋远虑。

 

好了,前面说的是务虚,下面说的实在的。

 

首先值得注意的是一点,中国政府目前出台的第一步措施(紧缩信贷)和准备出台的第二步措施(征收房地产税)都是面向市场上的需方的(就市场而言,投机者也算是需方)而不是针对供方的。 政府这样做的原因大概是考虑到如果对供方征税,那么供方势必将这一部分的成本最终通过涨价而转移给需方,而且这种转移时对消费者和投资者不加区分的。而由政府对需方征税则可以对需方加以区别对待以避免“错杀无辜”。 我想,政府的思路大致如此。

 

但是政府似乎忽略的一个问题,那就是房地产市场是存在着一级市场和二级市场的。所谓的一级市场是指新建房市场,而二级市场则是指二手房市场。 在西方发达国家,由于市场的成熟,房地产二级市场规模要远大于一级市场,而中国二级市场的规律和发展是个什么样子,政府有没有一个认真的考虑。 因为存在着二级市场,我们就很难证明,当多次置业者的持有成本因为房产税而明显增加时,他们将放弃多套物业的持有计划、放弃炒房、放弃房产投资,而不是选择将增加的成本再转嫁给接盘的下一棒,也就是说在二级市场上把由于房地产税增加的成本转嫁给下一个购房者呢?

 

有人可能会争辩说,如果一级市场房价下跌,那么势必造成二级市场上的房价也相应下跌。 这其实是一种赌博的说法,因为我也可以按照这个逻辑说,如果二级市场上出售方不愿意割肉,那么二级市场上扬的价格就将会直接传导到一级市场而使得一级市场价格上扬。

 

房产税的效用究竟如何,最终是与它赖以依存的市场环境大有关系。 不难想象,如果房产税推出之时,楼市供求相对平衡,或者求略大于供,自然会有利于房价的平稳,甚至直接泻掉虚火,回归正常水平。 但是,如果市场本身仍然处于严重供不应求的状态,那么政策的效用将会大打折扣,甚至可能成为房东们再度提价的砝码,形成反向效用。 毕竟,家财万贯的民间富豪,并不会太过在意每年需要付出的一笔房产税,而擅长做差价的炒房者,只要觉得房价还会上涨,自然也不会在乎一到两年之内可以计算得出的炒房成本增加额度。

 

对于中国房地产市场来说,13亿人口的巨大压力、大城市发展模式、城市化进程,以及控制在地方政府手里、同样趋利的土地资源,都将成为房产税正面影响房价的负向因素。 不客气地说,供需问题才是中国房价的最终命题,只要这一基本问题没有解决,税也好、息也罢,都只能成为楼市装饰品,仅供政府、银行增加收入。何况,市场同时又在面临着热钱过多、通货膨胀压力等诸多其它房价上涨推动因素的压迫。

 

第二点要说的是,我们正在努力的转型成为一个现代国家。而现代国家的一个标志就是立法的严肃性。 说白了,在我们国家,这就是说一个税的开征不应该是政府的权力,而应该是立法机构的权力。 也就是说,国务院、税务总局都无权开这种新税。

 

目前来说,中国除了个人所得税、企业所得税、税收征管法之外,都是国务院暂行条例开征的税。 按照授权基本法律来说,授权立法,必须有授权在先。 “授权立法”绝对不是是空白的授权,即使授权立法也有明确的授权的范围和对象,以及这个税征收的税多长。 1984年到今天“授权立法”到今天为止都没有改变。 而我们税不断的加收,不断的加重。 我们几乎没有讨价还价的权利,所有的税都不是人大讨论开征出来的,而是国务院一纸文件就可以征税,这是不合法理的。 我们《立法法》规定了税收基本制度都应该是全国人大的权力,目前的授权立法却是全国人大常委会授权国务院。 全国人大常务委员会是没有权力把全国人大的权力授给国务院的。 因此,政府如果要开征房地产税,就必须由人大充分讨论表决或者是人大授权之后才可以进行。

 

大到一个社会,小到一个市场,大家最需要的就是一种可预期的稳定。在这种可预期的稳定环境下,人们才有可能根据自己各自的基本情况基本条件作出自己的机会,安排自己的生活。 而如果政府朝令夕改,一会儿一个政策,就会不仅仅是让大家无所适从,而且造成巨大的资源浪费。 这种情况在我们的历史上已经有过太多的惨痛教训,我们必须从中得出一个结论。这就是说,政策不能代替法律,而法律的制定必须是经得住时间考验的。

 

第三点我注意到,政府开征房地产税的另外一个潜意识就是为了第三步改革作准备。 这个准备其实就是试图以开征房产税来缓解地方对土地财政的需求,弥补地方政府在土地出让改革后的财政损失。

 

这个想法听起来不那么冠冕堂皇,但是的确是政府需要认真考虑的因素。 中央政府希望地方政府能够转变过去那种依赖土地出让保障地方财富的土地财政,那么中央政府就必须给地方政府一个出路来解决其财政的短缺。 但是问题是,目前我们的土地财政年收入大致为16万亿,而房地产税征收的收入大概是1500亿,中间有着巨大的缺口。 那么地方政府将会怎么办? 这个口子一开,地方政府会不会欺上瞒下,花样翻新地征收起各种各样的苛捐杂税了呢? 我很担忧。  

 

最后,也是最根本的。 房地产市场上的投机,不是一部分人脑袋一时发热的恶作剧,而是人性在一定的经济环境和条件下的自然反应。 前一时期因对经济危机所投入的天量货币和实体经济的脆弱以及对于未来通胀的预期等等都让人们拼命地在寻找一个安全而又能产生暴利的领域,于是就有了房地产的飙升,然后是农产品的大起大落,现在又是电子元器件的炒作。 接二连三地经济乱象其实就是资本在寻求出口的结果。

 

资本是以追求利润最大化为目的,哪里利润丰厚资金就会去到哪里,这个才是货币经济学的核心现实理论。资 金有时候就像水的性质一样,一个渠道受阻自然的会流向另外一些渠道,直到水枯石烂。2006-2008年大量的资金流入了股市和楼市,因为那里成为了追逐利润的好场所,2008年底流动性收紧资金不足,股市和楼市持续低迷,但是2009年初随着资金大闸门的开放,楼市和股市再次成为资金扎堆流向的地方。

 

房地产价格飙升的一个原因就是有资金在投资。 这些资金的组成大部分来自于几部份,一个是虚拟资金即原因用于企业经营的资金由于经营困难干脆拿来投机的资金,另一个是游资,还有一个就是热钱。 无论是哪路神仙的资金,都会以追求利润为根本做出投放的选择。大闸门决策者打开释放出来的资金原本是希望让企业经营得以正常开展,问题的关键是这些资金并没有太多选择到实体经济当中去,转而选择了去更大的利润角逐的地方即投机性质的炒作目的地。 大资金最愿意去的首选的地方当选房地产和股市,当楼市持续彭胀到“副部级”都买不起的时候,严厉的新政出台了,当全球股市形势低迷加之股指期货推出的双向效应时,部份资金一时没有了去向。这时按理应该回到实体经济当中吧?情况不妙的是,资金仍然不愿意去到这些地方,转而开始寻找新的出路--炒作农产品。因此就有了大蒜的疯涨和绿豆、玉米甚至辣椒价格的大起大落。

 

那么我们就必须要分析一下这些资金为什么如此坚决地投入到投机而不是实体经济中去呢? 这种经济现象最起码可以反应两个真相: 第一,实体经济环境不太好,没有根本的利润吸引力,这是违背资本追求利润最大化的原理的事情。 第二,过去简单的对资金开闸放水关闸收缩的办法已经失效,不但失效而且导致了炒作乱象的频频发生,推升物价,降低百姓的购买力。

 

因此,此次治理房地产最根本的还是要解决虚拟经济和实体经济间关系的问题,只有建立了保护维持实体经济健康发展而且有利可图的常规制度之后,资金才会自然地选择流向实体经济而不是频频地在各种商品间流动兴风作浪。如果我们仅仅是希望通过房地产税来解决房地产价格问题的话,我们其实真的是会面临按下了葫芦浮起了瓢的局面,到时候我们难道还有依次征收大蒜交易税,大葱交易税,辣椒交易税,绿豆交易税,电子元件交易税吗?那还不如直接退回到过去的计划经济年代省事呢。

 

本文并不是说征收房产税不对,只是说明房产税的征收应该慎之又慎,同时必须是整个房地产改革的一环,是手段不是目的。 此外,对于资金只是堵,只能算是个下下策。资金如流水,堵了这里,它就会留下其他地方。 而我们的政府已经太习惯于头疼医头脚疼医脚式的堵了,最终就会造成溃决。

 

 

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