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一袭风尘

满堂花醉三千客,一剑寒光十四州

 
 
 
 
 

日志

 
 

有关房产新政的思考  

2010-04-28 19:39:19|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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中央政府终于在民间和部分学术界的大声疾呼声中,连续出台了针对房地产价格持续攀升和投机行为加剧的一系列政策。 新政策的核心是三条,一是地方政府对房价负总责;二是实行严格的差别化信贷政策,二套房首付50%,这是世界上最高水平的首付,除了降低投机者的杠杆外,还抑制模棱两可的购房者的购买冲动; 三是保留了一个撒手锏:新型的房产税或者物业税。不管将来的征收具体细节如何,这个税,将大大降低购买环节的成本,致房价明显回落。

 

个人认为中央房产新政的出发点是基于对于中国房地产现状的两个基本判断。 其一是认为我国的房地产已经出现了恶性泡沫,其二是认为房地产价格不断攀升的背后推手是投机行为。 因此中央出台的新政则是有针对性地对所谓的投机行为作出的严格限制,并希望以此来平抑房地产价格。 这些政策主要是针对的是购房者的贷款限制和升息,对房地产投资信贷的限制以及即将出台的房产税和物业税等。总体而言,中央政府的这一系列政策基本上针对房地产投机者采取的加息和加税,同时也首次把住房列入了民生的范围,让人有些其他的联想,也就是说中央政府保留了采取非市场手段来对付房地产的手段。

 

政策出台之后,应该说反响还是很大的,一线城市的房价应声而落,银行股和房地产股领跌,沪深两市出现重挫,最前线的房地产中介机构,已感到些许寒意,大街上摆摊推销的中介人员越来越多,市场观望气氛渐浓。 正如潘石屹说的,房地产业内尖叫声一片。

 

我本来不准备再对中央政府的此次房地产新政多说什么,任志强先生已经有了一篇相当全面的分析文章,当然也有很多站在其对立面的专家学者各自发表了自己的观点,再多说似乎已是多余。 但是,由于一方面有些朋友一直在问我个人的意见,另一方面觉得目前大家的意见似乎有些是出于各自本身的立场的,稍微有些偏颇。 于是还是忍不住多说几句。

 

需要说明的是,观察中国的房地产问题,不能单纯地站在开发商的立场,也不能站在无房者的立场,这样永远都达不成共识,永远都拿不出解决问题的方案。 必须站在社会整体利益的角度来考虑中国的经济问题。而在考虑一个经济问题时候,我们需要有理性,而不是只是泛泛地谈所谓的道德。 要有公共理性,而不是仅仅站在自己的立场上,忽视另一方面的利益。

 

好了,言归正传,首先看看有关房地产出现严重泡沫的判断是否准确。 泡沫一词近年来一直在困扰着中国甚至是世界主要经济体。 在中国的经济学家中,一直坚持不懈地鼓吹中国经济存在着严重泡沫的大有人在,其中比较有名的是著名经济学家谢国忠先生。 我曾经对谢国忠先生的经济思路和判断标准大致的了解了一下,发现谢先生和其他主要鼓吹中国泡沫论者大都是以西方的经济现象和标准照搬硬套中国的现实的。 然而谢先生们忘了一个基本事实,那就是中国的这个经济体是总体呈现一种高速增长的新生经济体,不管是GDP而言还是个人收入水平的增长幅度都不是西方成熟经济体可以相比的。 同时,中国人的消费习惯和西方主要发达国家的消费习惯也有着很大的区别。 因此,用一种经济增增长基本停滞的经济标准来衡量一个每年经济增长10%左右的经济现实是不合适的,用西方的消费观念和后果来判断中国的情况也是欠考虑的。

 

当然,这只是空泛的说法。

 

说到具体的,房价是不是过高,其实说到底应该是由市场上的供需关系决定的。 如果一个市场上的房价过高,那么出现的情况就应该是买盘下降,房地产商(供方)就不得不调低价格。 而中国目前出现的房地产商捂盘或者是坚持高价而不降价的原因是由于他有充足的资金支持,而这个资金绝大部分都来自银行的信贷。 因此,如果要想真正的做到市场上的供需决定价格,就应该对房地产商的银行信贷做出限制和监控,而不是对购房者(需求方)的需求通过信贷限制。

 

再说泡沫。所谓的泡沫其实说到底就是由于房价过高,购房者本身的收入不足以偿还由于购房从银行的贷款,因此银行出现大规模的呆账坏账而进一步引起银行的资金问题,这其实就是美国次贷危机的根本原因。 但是在中国,我们目前并没有普遍出现购房者无力偿还银行贷款的现象,无论是普通民众的个体小规模投资还是部分专业的炒房者。那么所谓的泡沫从何而来呢?

 

那么,中央政府出台限制购房者的政策到底是为了什么呢? 从政策本身来看,似乎是针对着投机者的。 但是,这个“似乎”也很可能仅仅是似乎而已。 我倒是很希望在这个似乎后面还有着更深层次的考虑。

 

在现在的经济形势下,我国房地产市场上毋庸置疑地存在着投机行为(投资行为)。 但是如果稍微分析一下这种投机或者是投资的出现,我们就不难发现大部分的个人小规模房产投机或者是投资是由于人们对于未来通货膨胀的预期作出的一种规避行为,而大规模的房产投机(如炒房团)则更多的是由于过去一段时期的货币流动性过大造成的。 当然更深层次的原因则是由于土地供应的垄断性以及地方政府财政对于出售土地的依赖性造成的,这个深层次原因是由于我们的制度造成的,我们暂且放下不提而只谈纯经济原因, 也就是市场上货币流动性和民间对于未来通货膨胀的焦虑。 流动性过大和储户因银行利率过低而同时又存在着越来越明显的较高的通胀预期就一定会推动人们采取他们认为可能而且保险的方式来保证自己的财产不至于遭受重大损失,而房产就成为大家一致认为相对比较稳当的投资方式。 这样的考虑使得很大一部分人对于未来产生恐慌而纷纷拿出积蓄,尽可能多地借钱来抢购房子,以期避免自己的财产大幅缩水贬值。

 

目前政府新出台的政策虽然堵住了人们大规模炒房的可能性,但是并没有能够在根本上解决房产投资或者是投机的原因,也就是说通胀预期和流动性。 因此而造成的后果可能就是房地产业出现大幅度滑坡的同时,人们手中的货币也开始重新寻找新的投资投机领域,比如说是股市,期货,或者是国外资产等。 这样的结果最后还是会造成其他领域的“泡沫”。

 

此外,此番政府出台的一系列政策,从本质上来说还是技术性的,针对的只是投机性需求。但是,就像过去出台过的类似措施,是可以被规避的。 其实,对于在中国国情下的高房价产生的根本原因,正如上面谈到的,应该是有着几个层次方面的:

 

1.    由于生活水平提高和生活质量改善的需要导致的购买行为

2.    由于对于未来通胀预期所产生的投资和投机行为;

3.    由于市场上货币流动性过大而产生的投资投机行为;

4.    由于土地供应的垄断性造成的供给成本上升

5.    由于地方政府财政需要的推动

 

然后我们根据上述的房价攀高的原因看看中央政府的政策,就不难发现政策只是对于第二项原因作出了限制,而对于更为根本性的土地垄断和地方政府财政需要并未涉及。 这就很容易让我们产生了如此很是积极或者是乐观的疑问: 中央政府是不是还会有更为涉及根本,涉及结构性的政策出台? 这样的结构性的改革政策是不是会除了涉及房地产行业外,还会涉及到虚拟经济和实体经济的结构性问题,涉及到地方财政和中央财政的分配性问题,甚至于土地的供应问题?

 

不管怎样,我个人宁愿相信目前的房地产新政只是中央政府下一轮更深层次的体制改革的前奏,只是结构调整前期的小试牛刀。 以打土豪分田地的心态化解房地产投资者的财富,不应成为房地产调控的目的,改革房地产的目的是扭转中国的经济结构,让中国从资产泡沫国回归到实体经济为主、以产业财富为主的经济模式。 从而进一步就中央与地方财税分配,虚拟经济和实体经济的资本比例,社会财富分配等更深层次的结构做出调整和改革。

 

当然,下一步针对更深层次结构性弊病改革涉及范围广泛而意义重大,不是可以简单地通过几个政策的推出就可以一蹴而就的。 既然中央选择了房地产作为改革的第一步,那么我们首先就需要针对房地产制度性的缺陷做出改革,这才是真正的治本之策。

 

首先, 住房涉及民生,因此简单地全部推向市场是政府推卸自己责任的做法。住宅作为民生的最大部分,政府本来负有为低收入居民提供基本住房保障的义务。 这一点,近几年几乎完全忽略和放弃了。“居者有其屋”,不是让居者拥有产权,政府提供的,应该是廉租房或者公租房,而不是经济适用房。 经济适用房难以避免信息不对称导致的腐败和效率损失。核心的问题是,政府应该照顾社会最贫穷阶层,而不是“夹心层”。 经济适用房所照顾的,其实是相对富裕的人群。

 

第二, 对于目前普遍存在的权力和资产结合,以市场化的名义通过权力获得利益的现状必须做出整顿和严格的限制。 目前的情况是,许多该到市场上买房的人,并没有通过市场解决居住,而是通过权力。 正如任志强先生指出的,北京有大量房子,以超低价格,卖给了机关单位的公务员。 而这些人的收入和其他福利远远超过一般的企业职工,其实不应该受到照顾。 目前在市场上人们获得住房的价格是五花八门的,有免费的,有房改房、成本价房、两限房等等,真正到市场买房的,只是一部分人,是那些没有权力,没有门路的人,包括那些最贫困的人。 这种现实必须加以扭转,这也是造成社会上民众抱怨的主要原因之一。

 

第三. 中国的土地是属于全体中国人民的,而不是属于地方政府的。 在现有制度下,地方政府是土地的唯一卖主,作为垄断者,是没有积极性增加土地供应的。 在招拍挂制度下,土地价格不断推高,地方政府自然乐观其成。除了可以收获不菲的“私房钱”,还可以通过高地价推高房价,拉动GDP。似乎完全忘了,土地本来是用来造房子供人居住的,是一种“公共财产”。所以,土地出让金制度,需要彻底改革。土地供应可以进一步放开,人为控制是不足取的,因为城市化是一种大方向,它的成功,必然是节约而非浪费土地。

 

第四, 地方政府不应成为房地产的利益中人。除了获得GDP和土地出让收益,地方政府还能获得数十项收费,这使得这些年来地方政府成了房地产的利益中人,有了利益,当然就希望房价能持续永远上涨,可以说,这是历次调控终归失败的根由所在。推动经济增长,不是地方政府的本来责任,提供公共产品,保障民生才是。如果地方政府,不从GDP的紧箍咒中退身,民众降低房价的期待,就只能是一种空想。当然,中央政府与地方政府在财税收入上的分配比例也应该根据中央政府和地方政府在发展和建设方面的分工进行调整,使得地方政府不至于在地方民生建设,基本建设等方面必须依赖土地的收入来维持,地方财政成了土地财政。

 

第五,政府需要给民众提供更多的投资渠道。 中国的民众,不管是富裕阶层还是普通大众,都需要有更多的投资渠道来保证他们的资产不被贬值。 目前,房地产价格飙升跟缺乏多样化的投资渠道有很大的关联。 我们必须承认,在对外开放上,我们已然尽力,但是,在对内开放上,还有许多大门是紧闭的。资金若水,需要疏浚。否则,即使暂时退却,终究还要卷土重来。

 

如果真的能够进行这样的改革,我们就将会有一个更加相对合理,公平和健康的社会经济结构。 但是我们必须认识到,这样的改革一定会是一个长期的过程,其中一定会有各种各样的阻扰和反复。 我们必须对此做好充分的准备。

 

首先我们可能会遇到的问题是,房地产市场下降会给实体经济降温。 国际货币基金组织有一项研究成果指出,与房地产价格下跌有关的全部附带结果要比股票市场萧条造成的灾难严重得多。 大部分时间在资产价格下降后出现经济活动下行,相对而言,股票市场较为平缓而房地产价格与实体经济的连动性要大得多。也就是说,随着房地产投资热消退,伴随投资而来的GDP增长也会出现一定程度的停滞。

 

第二是,房地产市场下行后,离开房地产的资金就会进入其他投资品领域,从而导致通胀预期进一步上升。

 

第三就是如何面对地方政府由于房地产下行之后所面对的地方投资资金困难以及地方债务的可能危机。 如果中央政府没有相应的解决之道,那么这种危机将会加剧地方政府的抵触甚至造成地方民生建设的停滞,严重影响我们的国计民生。

 

最后,说句老实话,我有些担心此次的政策就如同在一辆高速行驶的汽车上猛踩刹车。 后面会出现什么一种结果很是不好预测。 这种硬着陆的做法,如果造成房价大跌,整个房地产业萎缩从而进一步影响到就业,上游行业,地方财政和债务,消费萎缩等一系列问题,那就很可能对于我们刚刚恢复的经济造成更大的冲击而最终伤害民众的根本利益。

 

人无远虑,必有近忧。 我们当然不能要求自己的政府在每次调控中尽善尽美,但最起码也该要求他们尽力做到最好,仅靠特殊时期的特殊政策,无法真正完成调控需要,我们要走的路还真的很长,切忌头痛医头脚痛医脚。这些思考,算是我对于政策制定者们的忠告。

 

  

  

 

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