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一袭风尘

满堂花醉三千客,一剑寒光十四州

 
 
 
 
 

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关于房地产的讨论之四  

2010-02-01 12:10:04|  分类: 经济 |  标签: |举报 |字号 订阅

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四. 我的建议

 

上述的建议虽然可以在短期内平抑房价上升过快的趋势,但是总体而言,这些措施不是不符合我国进一步推进改革开放和让利于民的基本国策,就是用一种投资风险来替代另一种投资风险。从长远而言,似乎都有着不足之处。

 

同时,如果过分采用行政手段干预市场,就一定会带来市场忽上忽下影响宏观经济的后果,这是过去历次的行政打压房地产的经验教训。 我们要知道建筑业发展是私营行业投资的主要推动力。目前在其他传统行业扩张依然迟缓,全球经济疲态依旧,且国内工业存在产能过剩问题的情况下,房地产关联着的60多个行业在宏观经济中就必须要慎重对待,

 

当然,慎重对待并不是说可以忽视问题的存在。 为了房地产本身的健康发展,更为了整个宏观经济和社会结构的稳定发展,我们都必须面对问题找出解决的办法。

 

问题的解决需要对问题本身有一种很好的认识。

 

其实如果我们再深一步的谈论这个问题,我们会发现目前整个对于房地产价格的讨论本身就是一个悖论。

 

说这个问题是一个悖论,是由于我们所有的讨论都是脱离了问题的实质而进行的。 那么问题的实质是什么?

 

房地产价格问题,其实就是两个层面的意义。 第一个层面是市场层面。 而第二个层面则是社会层面。

 

就市场层面而言,价格是由于市场上的供需关系所决定的。而政府采用不管是什么手段强力地介入干预市场,总体而言是违背市场自身的规律的,不值得称赞。

 

就社会层面而言,房地产和粮食等生活必需品一样,是关系到大众的基本生活的,因此,政府就有责任为了社会大众提供最基本的生活保障。这其实是大多数人要求政府介入房地产价格调控的根本理由。 但是,大家却有意无意地忽略了一个基本道理,那就是作为政府,作为维持社会基本生活的条件,是大众人人都有房住,而不是大众人人都可以买得起房。

 

有房住和买得起房是两个相差甚远的方案。

 

如果我们能够认可政府的职能是保障社会一般群体人人都有房住这个简单的道理,那么中国房地产问题的解决就有了一个很清晰的解决方案。

 

刚才谈过了,中国房地产价格上升的根本原因是由于两个方面组成的。一个是土地出让中的政府垄断行为,二是由于房地产投入市场后的投资行为。 这种投资行为造成了房屋过度集中在少部分用于投资的人的手里,而大部分需要住房的人买不起由于投资造成的高价房。

 

我的解决方案是由中央政府以制度或者是法律的形式规定在一线,二线和三线城市地方政府出让的土地和获取的土地出让金中按一定比例用地方政府建造廉租房,以较低的租金提供给城市一般居民居住。 比如说在一线城市规定出让土地的30%和土地出让金的30%用于建造政府所有廉租房,在二线城市的比例为25%,三线城市为20%。。。

 

这个方案有以下好处:

 

第一就是把本来房地产本身具备的市场因素和社会因素加以明确,而使政府只介入房地产的社会责任方面,而对于市场方面按照市场本身的规律运作,这样既有利于市场经济的稳定和发展,同时也保证了对于部分在市场上购房有困难的居民的居住需求;

 

第二是实现了地方政府在国有土地出让过程中的让利于民,还利于民的基本政策。 这样一方面是以政府制度或者法律的形式在一定程度上对于房地产开发暴利的限制,同时也使得由房地产开发商提供的利益直接返回到低收入阶层,使得社会大众能在其他消费上有更多的投入。这也是符合我国宏观经济发展的基本国策的;

 

第三是明确了各级政府的职责范围,即可以间接避免政府对于房地产开发的干预,同时也可以减少在房地产行业目前普通出现的官商勾结,腐败横行的情况,对于政府干预房地产正常运作起到了釜底抽薪的作用;

 

第四就是通过政府提供的廉租房而促使城市房屋出租价格下降,也就最终造成房地产投资者的成本上升,而部分解决房地产中过分投资的趋势;

 

第五是解决了大部分城市居民由于购买房屋所造成的生活压力等实际困难,解决社会大众的基本住房需求,起到稳定社会同时不过分干预市场的作用;

 

这个方案兼顾了地方政府的财政收入,市场的稳定,国家让利于民的基本政策,国家社会稳定的基本要求,降低房地产中的投资比例,社会人有所居等等各方面的,应该是一个比较稳妥而健康的方案。

 

这个方案简单地来说就是用市场的办法来解决市场得问题,用行政的方法来解决社会问题。也就是说,政府不控制商品房市场,而加大低价房的供应。这就是用市场的方法提高房市的供给,而加大供应对房价上涨一定有抑制作用。而对于政府建造低价廉租房的资金则来自土地的出让金和对于房地产行业的部分税收,这就是行政的方法。 政府通过保障型住房,或者通过廉租房,将大部分人纳入保障体系,解决社会上大众住房的问题,同时能过商品住宅回笼资金来保障政府建造这些保障房和廉租房的资金来源。 这就是我的解决方案。

 

北京市政府最近表态说,政府对于房市将不会采取强行干预的做法,在房价低迷时政府不托市,在房价攀高时政府不打压。 同时,政府将推出廉价房作为市场本身的一个补充。我认为这个做法是值得肯定的一个大方向。

 

      全文完

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